U bent eigenaar van een appartement en wilt uw woning verbouwen. Misschien wilt u een muur verwijderen, uw badkamer vernieuwen, een andere vloer leggen of een airconditioning plaatsen.
Maar mag u dat zomaar doen?
Bij een appartement is het antwoord niet altijd vanzelfsprekend. Ook al bent u eigenaar van uw appartement, u heeft te maken met de Vereniging van Eigenaars (VvE) en de regels die binnen uw appartementencomplex gelden.
Of u toestemming nodig heeft, hangt onder andere af van wat u wilt veranderen, welk onderdeel van het gebouw daarbij betrokken is en wat daarover in de splitsingsakte en het toepasselijke splitsingsreglement staat.
Daarom is het verstandig om dit vóór uw verbouwing te controleren.
Wanneer heeft u toestemming van de VvE nodig?
Een appartement bestaat juridisch uit een privégedeelte en gemeenschappelijke gedeelten. Niet alles wat zich binnen uw appartement bevindt, is daarom automatisch privé.
Zo kunnen bepaalde onderdelen die u in uw eigen woning tegenkomt, juridisch tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken behoren.
Wilt u een onderdeel veranderen dat gemeenschappelijk is, de constructie van het gebouw aanpassen of de buitenzijde van het gebouw veranderen? Dan kan toestemming van de VvE nodig zijn.
Ook kan het splitsingsreglement specifieke regels bevatten voor bepaalde verbouwingen.
De vraag of u toestemming nodig heeft, kan daarom niet uitsluitend worden beantwoord aan de hand van de plaats waar de verbouwing plaatsvindt.
Welke verbouwingen kunnen problemen opleveren?
Bij sommige verbouwingen is de kans groter dat de regels van de VvE een rol spelen.
Denk bijvoorbeeld aan:
- het verwijderen of aanpassen van een dragende muur;
- het wijzigen van leidingen of andere gemeenschappelijke voorzieningen;
- het veranderen van kozijnen of andere onderdelen van de gevel;
- het plaatsen van een airconditioning aan de buitenzijde;
- het plaatsen van zonnepanelen;
- het wijzigen van een balkon;
- het plaatsen van een aanbouw of andere uitbreiding;
- het veranderen van het uiterlijk van het gebouw.
Bij dergelijke werkzaamheden kunnen gemeenschappelijke gedeelten, de constructie of het uiterlijk van het gebouw betrokken zijn. Of toestemming daadwerkelijk nodig is, moet worden beoordeeld aan de hand van de regels die voor uw VvE gelden.
Heeft u ook toestemming nodig voor een nieuwe keuken of badkamer?
Niet iedere verbouwing binnen uw appartement betekent automatisch dat u toestemming van de VvE nodig heeft.
Een nieuwe keuken, badkamer of vloer kan bijvoorbeeld betrekking hebben op uw privégedeelte. Toch betekent dit niet dat u altijd zonder verdere controle kunt beginnen.
Het kan namelijk zijn dat u tijdens de verbouwing gemeenschappelijke leidingen, constructies of andere gemeenschappelijke onderdelen raakt. Daarnaast kunnen binnen uw VvE specifieke regels gelden.
Controleer daarom altijd eerst welke bepalingen op uw appartement van toepassing zijn.
Wat staat er in de splitsingsakte?
De splitsingsakte is een belangrijk document wanneer u wilt verbouwen.
Daarin staat onder meer hoe het gebouw juridisch is gesplitst en welke gedeelten en zaken privé of gemeenschappelijk zijn. De splitsingsakte bevat daarnaast het splitsingsreglement of verwijst daarnaar.
Het toepasselijke splitsingsreglement kan regels bevatten over het gebruik van het appartement, wijzigingen aan het gebouw en de manier waarop met gemeenschappelijke gedeelten moet worden omgegaan.
Welke regels gelden, kan per appartementencomplex verschillen. Daarom is algemene informatie over VvE’s niet altijd voldoende om uw eigen situatie te beoordelen.
Kan de VvE voorwaarden stellen aan uw verbouwing?
Dat kan, afhankelijk van de situatie en de toepasselijke regels.
Bij toestemming voor een verbouwing kunnen bijvoorbeeld voorwaarden worden gesteld die betrekking hebben op de uitvoering van de werkzaamheden, de gevolgen voor het gebouw of het voorkomen van overlast.
Ook kunnen binnen de VvE regels gelden over bijvoorbeeld werktijden, het gebruik van gemeenschappelijke ruimten en het afvoeren van bouwafval.
Het is daarom belangrijk om niet alleen te weten óf u toestemming nodig heeft, maar ook welke voorwaarden voor uw verbouwing gelden.
Wat als de VvE uw verbouwing weigert?
Stel dat u toestemming vraagt en de VvE uw verbouwingsplan afwijst.
Dan is het belangrijk om eerst te kijken waarop die weigering is gebaseerd.
U kunt bijvoorbeeld nagaan:
- welke bepaling uit de splitsingsakte of het splitsingsreglement wordt aangehaald;
- of voor uw verbouwing daadwerkelijk toestemming vereist is;
- wie binnen de VvE bevoegd is om over de verbouwing te beslissen;
- welke voorwaarden aan toestemming mogen worden verbonden;
- en of het genomen besluit juridisch stand kan houden.
Een afwijzing van de VvE betekent dus niet automatisch dat uw verbouwingsplan juridisch onmogelijk is.
Omgekeerd betekent het ook niet dat u zonder toestemming kunt beginnen wanneer de regels die toestemming wel voorschrijven.
Wat gebeurt er als u zonder toestemming gaat verbouwen?
Als voor een verbouwing toestemming van de VvE nodig is en u toch zonder toestemming begint, kan dat tot problemen leiden.
De VvE kan onder omstandigheden verlangen dat werkzaamheden worden gestaakt of dat een aangebrachte wijziging wordt teruggedraaid. Ook kunnen er discussies ontstaan over schade, aansprakelijkheid en de kosten van herstel.
Een verbouwing achteraf juridisch proberen recht te zetten kan bovendien veel lastiger zijn dan vooraf controleren wat wel en niet is toegestaan.
Voorkomen is daarom meestal verstandiger dan achteraf proberen toestemming te regelen.
VvE-toestemming is iets anders dan een omgevingsvergunning
Een veelgemaakte vergissing is om VvE-toestemming en toestemming van de gemeente als hetzelfde te zien.
Dat zijn twee verschillende zaken.
Voor bepaalde verbouwingen kan een omgevingsvergunning of melding nodig zijn. Via de Vergunningscheck van het Omgevingsloket kunt u controleren welke regels vanuit de overheid op uw verbouwing van toepassing zijn.
Maar ook wanneer u voor uw verbouwing geen omgevingsvergunning nodig heeft, kunnen de regels van uw VvE nog steeds bepalen dat u toestemming nodig heeft.
Een vergunning van de gemeente betekent dus niet automatisch dat u zonder toestemming van de VvE kunt verbouwen.
Controleer uw VvE-regels voordat u begint
Wilt u uw appartement verbouwen? Controleer dan vooraf in ieder geval:
- de splitsingsakte;
- het toepasselijke splitsingsreglement;
- het huishoudelijk reglement;
- relevante besluiten van de VvE;
- en eventuele eerdere afspraken over uw appartement.
Kijk daarnaast goed naar de aard van de geplande werkzaamheden. Een ogenschijnlijk kleine wijziging kan juridisch toch gevolgen hebben voor een gemeenschappelijk onderdeel.
Daarom is het verstandig om vooraf duidelijkheid te hebben, voordat u een aannemer opdracht geeft of kosten maakt.
Heeft u een vraag over uw verbouwing of de VvE?
Twijfelt u of u voor uw verbouwing toestemming van de VvE nodig heeft? Of heeft de VvE uw verzoek afgewezen en wilt u weten wat uw juridische positie is?
Bij Rechtspraktijk Bouw & Vastgoed kunt u uw concrete situatie juridisch laten beoordelen.
Ik kijk naar uw situatie en de relevante VvE-documenten en leg u duidelijk uit:
- welke regels op uw situatie van toepassing zijn;
- of toestemming van de VvE nodig is;
- wat uw rechten en verplichtingen zijn;
- welke aandachtspunten voor uw verbouwing gelden;
- en welke mogelijkheden u heeft.
Heeft u naar aanleiding van dit artikel een vraag over uw verbouwing of wilt u weten welke regels binnen uw VvE voor uw situatie gelden? Op mijn pagina VvE-recht leest u meer over de mogelijkheden voor juridisch advies en de onderwerpen waarbij ik u kan helpen.
U kunt uw situatie en juridische vraag kort voorleggen via het contactformulier. Ik beoordeel vervolgens of en op welke manier ik u van dienst kan zijn. Het contactformulier is bedoeld om uw situatie voor te leggen en is geen adviesgesprek.
Wilt u direct juridisch advies? Dan kunt u ook rechtstreeks online een afspraak inplannen.
