U wilt uw woning verbouwen. Misschien gaat het om een nieuwe keuken, een uitbouw, een badkamer, een zolderverbouwing of een grotere renovatie.

U bespreekt uw wensen met een aannemer en ontvangt een offerte.

De eerste vraag die dan vaak opkomt is:

“Wat gaat de verbouwing kosten?”

Maar bij een verbouwing is de prijs slechts één onderdeel van de afspraken.

Wat wordt precies uitgevoerd? Welke materialen worden gebruikt? Wanneer begint en eindigt het werk? Wat gebeurt er als tijdens de verbouwing onverwachte werkzaamheden nodig blijken? En wie betaalt de extra kosten?

Juist wanneer de uitvoering anders loopt dan verwacht, wilt u kunnen terugvallen op duidelijke afspraken.

Wat wordt er precies uitgevoerd?

Een duidelijke omschrijving van het werk is de basis van iedere verbouwing.

Een omschrijving als “badkamer renoveren” kan bijvoorbeeld nog veel vragen openlaten.

Leg daarom zo concreet mogelijk vast:

• welke werkzaamheden worden uitgevoerd;
• welke materialen en producten worden gebruikt;
• welke onderdelen worden verwijderd;
• welke onderdelen worden geplaatst;
• welke afwerking wordt geleverd;
• welke werkzaamheden niet bij de opdracht horen.

Hoe duidelijker de opdracht is omschreven, hoe gemakkelijker later kan worden vastgesteld wat u en de aannemer daadwerkelijk hebben afgesproken.

Is de prijs daadwerkelijk duidelijk?

Ook over de prijs wilt u vooraf duidelijkheid.

Is sprake van een vaste aanneemsom, een richtprijs of een begroting?

En wat is precies bij het bedrag inbegrepen?

Let bijvoorbeeld op:

• materiaal- en arbeidskosten;
• transport- en voorrijkosten;
• werkzaamheden van onderaannemers;
• eventuele bijkomende kosten;
• werkzaamheden die van de prijs zijn uitgesloten.

Een lage offerte zegt niet altijd veel wanneer belangrijke werkzaamheden of kosten niet in de prijs zijn opgenomen.

Maak vooraf afspraken over meerwerk

Tijdens een verbouwing kan blijken dat extra werkzaamheden nodig zijn.

Misschien wilt u zelf nog een extra wand laten plaatsen. Of na het openmaken van een constructie blijkt dat aanvullende werkzaamheden noodzakelijk zijn.

Dan ontstaat de vraag:

Is dit meerwerk, wat kost het en heeft u daarvoor opdracht gegeven?

Maak daarom vooraf afspraken over de manier waarop met meerwerk wordt omgegaan.

Bij voorkeur wordt vóór de uitvoering duidelijk:

• wat het meerwerk inhoudt;
• waarom het nodig is;
• wat de extra kosten zijn;
• wanneer het wordt uitgevoerd;
• welke gevolgen het heeft voor de planning.

Laat aanvullend werk bij voorkeur schriftelijk bevestigen voordat het wordt uitgevoerd.

Zo voorkomt u later discussie over de vraag of u opdracht heeft gegeven en welke prijs daarvoor is afgesproken.

Vergeet minderwerk niet

Het kan ook gebeuren dat een onderdeel van de oorspronkelijke opdracht niet wordt uitgevoerd of wordt vervangen door een andere uitvoering.

Dan ontstaat de vraag welke gevolgen dit heeft voor de prijs.

Leg daarom ook bij minderwerk vast:

• welk onderdeel vervalt of wordt gewijzigd;
• wat de financiële gevolgen zijn;
• hoe het minderwerk wordt verrekend.

Maak duidelijke afspraken over de planning

Een verbouwing kan grote gevolgen hebben voor uw dagelijks leven.

Misschien kunt u tijdelijk niet in uw woning wonen of kunt u bepaalde ruimtes langere tijd niet gebruiken.

Bespreek daarom vooraf:

• wanneer de werkzaamheden starten;
• hoe lang de werkzaamheden naar verwachting duren;
• welke werkzaamheden wanneer worden uitgevoerd;
• of bepaalde deadlines voor u belangrijk zijn;
• wat er gebeurt bij vertraging.

Let daarbij op het verschil tussen een verwachte planning en een daadwerkelijk afgesproken termijn.

Is een bepaalde opleverdatum voor u belangrijk? Zorg dan dat duidelijk is wat daarover contractueel is afgesproken.

Wie regelt de materialen?

Ook hierover kan tijdens een verbouwing discussie ontstaan.

Levert u zelf de tegels, keuken of sanitaire voorzieningen? Of regelt de aannemer dit?

Maak duidelijk wie verantwoordelijk is voor:

• bestelling;
• levering;
• controle;
• opslag;
• beschadiging;
• vertraging.

Wanneer u zelf materialen bestelt, kan een vertraagde levering bijvoorbeeld gevolgen hebben voor de planning van de aannemer.

Wat als tijdens de verbouwing iets onverwachts wordt ontdekt?

Bij een verbouwing kan pas tijdens de werkzaamheden blijken dat de situatie anders is dan vooraf werd verwacht.

Denk bijvoorbeeld aan:

• verborgen leidingen;
• een onverwachte constructieve situatie;
• vocht- of waterschade;
• gebreken die pas na het openmaken van een constructie zichtbaar worden.

De aannemer kan dan aangeven dat extra werkzaamheden noodzakelijk zijn.

Vraag in zo’n situatie eerst duidelijk:

Wat is er aangetroffen, waarom is aanvullend werk nodig en wat gaat dit kosten?

Laat zo mogelijk schriftelijk vastleggen:

• wat er is aangetroffen;
• welke oplossing wordt voorgesteld;
• welke werkzaamheden extra nodig zijn;
• wat de kosten daarvan zijn;
• welke gevolgen dit heeft voor de planning.

Geef niet zomaar akkoord wanneer u nog niet duidelijk weet wat de financiële en praktische gevolgen zijn.

Wat als de aannemer het werk anders uitvoert dan afgesproken?

Ook wanneer vooraf duidelijke afspraken zijn gemaakt, kan tijdens de uitvoering een probleem ontstaan.

Het werk wordt bijvoorbeeld anders uitgevoerd dan afgesproken, er worden andere materialen gebruikt of er ontstaan gebreken.

Meld dit dan zo snel mogelijk aan de aannemer en leg duidelijk vast wat volgens u niet klopt.

Beschrijf bijvoorbeeld:

• welke afspraak volgens u niet wordt nagekomen;
• wat er feitelijk anders is uitgevoerd;
• wat u van de aannemer verlangt;
• binnen welke termijn u een reactie of herstel verwacht.

Een duidelijke schriftelijke vastlegging kan belangrijk zijn wanneer later discussie ontstaat over de uitvoering van de overeenkomst.

Een goede overeenkomst voorkomt niet ieder probleem

Bij een verbouwing is het onmogelijk om iedere toekomstige situatie vooraf te voorspellen.

Maar u kunt wel zorgen voor duidelijke afspraken over de belangrijkste onderwerpen:

• de werkzaamheden;
• de prijs;
• de materialen;
• de planning;
• meer- en minderwerk;
• onverwachte werkzaamheden;
• wijzigingen;
• oplevering;
• herstel van gebreken.

Hoe duidelijker de uitgangspunten zijn, hoe gemakkelijker later kan worden vastgesteld wat partijen daadwerkelijk hebben afgesproken.

Laat uw aannemingsovereenkomst beoordelen vóór u begint

Bij een grotere verbouwing is het verstandig om niet alleen naar de offerte en de prijs te kijken, maar naar de juridische afspraken als geheel.

Wat verplicht u zich precies? Welke risico’s liggen bij u als opdrachtgever? Wat gebeurt er bij meerwerk, vertraging of gebreken? En welke gevolgen kunnen de algemene voorwaarden hebben?

Bij Rechtspraktijk Bouw & Vastgoed kunt u als particuliere opdrachtgever uw aannemingsovereenkomst en/of offerte juridisch laten beoordelen. Ik leg helder uit welke bepalingen voor u van belang zijn en waar mogelijke risico’s liggen.

Lees meer over Contractbeoordeling Verbouw & Renovatie

Uw juridische vraag?

Heeft u een overeenkomst of offerte ontvangen en wilt u weten of de afspraken juridisch duidelijk zijn? Neem dan gerust contact met mij op via het contactformulier.

Dit artikel bevat algemene juridische informatie en is geen persoonlijk juridisch advies.